Kauf von Bestandsimmobilien – oder doch Denkmalschutzimmobilien

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, der wird sich früher oder später auch mit den Begriffen “Bestandsimmobilien“ und “Denkmalschutzimmobilien“ beschäftigen. In einem geschichtsträchtigen Land wie Deutschland finden sich viele Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Durch die zunehmende Knappheit in den Ballungszentren und Großstädten, ist jedoch auch die Nachfrage nach Bestandsimmobilien rasant angestiegen. Wenn die Festlegung auf eine dieser “Immobilienarten“ noch schwer fällt, kann der folgende Artikel helfen. Denn er wird sich damit beschäftigen, welche Unterschiede sich ergeben und welche Dinge es bei der Auswahl unbedingt zu beachten gilt. Ein abschließendes Fazit wird die wichtigsten Aspekte für die Entscheidung dann noch einmal aufgreifen.

Die wichtigsten Charakteristika der Bestandsimmobilen
Zunächst soll der Begriff der Bestandsimmobilie erläutert werden. Denn dieser Begriff ist vielen Interessenten gar nicht geläufig. Es handelt sich dabei um eine Immobilie, die bereits besteht. Sie ist meist vollständig renoviert und damit bezugsfertig. Im Wesentlichen muss somit unterschieden werden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien und den Denkmalschutzimmobilien. Die Bestandsimmobilien bieten den entscheidenden Vorteil, dass der Einzug meist direkt erfolgen kann. Bei einem Neubau ist dies hingegen häufig nicht möglich, da die Arbeiten an ihm noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Die meisten Immobilien in Deutschland sind Bestandsimmobilien. Besonders in den Großstädten bleibt häufig keine andere Wahl, als ein solches Objekt zu beziehen. Das liegt daran, dass es hier nur sehr wenig Baugrund gibt. Ein eigener Neubau wird somit extrem unwahrscheinlich, da das Bauland entweder nicht vorhanden oder unbezahlbar ist. Die Denkmalschutzimmobilien sind hingegen weitaus weniger verbreitet, was durch ihr hohes Alter begründet werden kann. Schließlich mussten sie häufig nicht nur zwei Kriege, sondern vor allem die kontinuierliche Witterung überstehen.

Die wichtigsten Charakteristika der Denkmalschutzimmobilien
Dabei handelt es sich um Objekte, die dem Denkmalschutz unterstehen. Sie heben sich meist durch eine historische Bauweise stark von Bestandsimmobilien ab. Viele dieser Immobilien sind deshalb einzigartig. Damit das so bleibt, sind die Umbaumaßnahmen stark eingeschränkt. Das Amt für Denkmalschutz achtet darauf, dass das Äußere weitgehend erhalten bleibt. So ist es beispielsweise häufig nicht gestattet die Fensterform oder die Fenstergröße zu verändern. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs darf häufig nicht selbst ausgewählt werden. Ebenso benötigen alle massiven Umbauten eine Genehmigung. Diese zu erhalten, ist nicht immer einfach. Wird sie nicht erteilt, kann der Eigentümer dagegen kaum vorgehen.

Die Vorteile und Nachteile der Bestandsimmobilien
Die Bestandsimmobilien bieten den Vorteil, dass es bei ihnen nur wenig zu beachten gibt. Umbauten sind meistens problemlos möglich. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs kann sich der Eigentümer selbst heraussuchen. Diverse äußerliche Veränderungen stellen meist kein Problem dar. Der Eigentümer ist somit sehr viel freier in der Gestaltung seiner Immobilie. Außerdem sind sie meist deutlich günstiger als die denkmalgeschützten Objekte. Auch die verbaute Technik, wie etwa die Heizungsanlage entsprechen dem gängigen Standart. Die Wartungs- und Reparaturkosten fallen deshalb meist deutlich geringer aus. Außerdem müssen die Auflagen von dem Amt für Denkmalschutz nicht beachtet werden. Somit ist der Eigentümer weitgehend frei, wenn er seine Immobilie renovieren oder umgestalten möchte.
Als Nachteil ist zu nennen, dass es sich bei den Bestandsimmobilien nicht um einzigartige Bauwerke handelt. Somit kann es sein, dass das eigene Haus hundertfach in Deutschland gebaut wurde. Teilweise finden sich exakt die gleichen Häuser in einer Straße. Die Bau- und Planungskosten können dadurch zwar gering gehalten werden, die Individualität geht dadurch jedoch verloren. Wer somit ein einzigartiges Objekt sucht, ist mit einer Bestandsimmobilie häufig nicht gut beraten.

Die Vorteile und Nachteile der Denkmalschutzimmobilien
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei diesen Objekten häufig um Einzelstücke. Vielen Eigentümern ist es wichtig, eine Immobilie zu besitzen, wie sie niemand sonst hat. Außerdem haben diese historischen Gebäude häufig einen ganz eigenen Charme. Nicht nur in Deutschland ist das selten geworden. Immer wieder kann beobachtet werden, wie ausländische Touristen und selbst inländische Besucher über gut erhaltene Fachwerkhäuser oder stuckbesetzte Decken stauen. Eine herkömmliche Bestandsimmobilie kann damit einfach nicht mithalten. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Umbaukosten für die Denkmalschutzimmobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese werden dann einfach in der Steuererklärung mit angegeben. Natürlich muss sich zunächst genauestens darüber informiert werden, an welchen Kosten sich der Staat beteiligt und an welchen nicht. Damit wird der Eigentümer auch ein Stück weit entschädigt. Schließlich ist der Umbau häufig alles andere als unkompliziert und damit auch kostspielig.

Damit wird auch gleich der größte Nachteil der Denkmalschutzimmobilien deutlich. Die Umbaumaßnahmen sind alles andere als einfach. Häufig ist nicht nur der Denkmalschutz an sich ein Problem, sondern auch die technische Umsetzung des Umbaus. Diese teilweise sehr alten Objekte weisen nur selten eine Symmetrie auf, wie das in einem Neubau der Fall ist. Schiefe Böden und Decken erschweren den Umbau genauso wie die veraltete Technik. Beispielsweise ist es häufig nicht einfach, die Fenster nachzurüsten. Die meisten Eigentümer wünschen sich eine mehrfache Verglasung, damit die Heizkosten gering bleiben. Die Fenstergrößen und die Fensterformen sind allerdings in den meisten Fällen nicht einheitlich. Deshalb passen die Standardgrößen nicht. Es müssen somit Sonderanfertigungen bestellt werden, um den Umbau zu ermöglichen. Das ist nicht nur aufwendig, sondern auch kostspielig. Ein weiteres Problem ergibt sich häufig bei der Nachrüstung der Heizungsanlage. Der technische Standard in Denkmalschutzimmobilien ist nicht selten veraltet, was zu immensen Heizkosten führen kann. Diese Mehrkosten versucht der Staat durch die Steuervergünstigung auszugleichen. Gleichzeitig soll damit verhindert werden, dass die Denkmalschutzimmobilien leer stehen, weil sie sich kaum einer leisten kann.

Das Wichtigste auf einen Blick
Zwischen einer Bestandsimmobilie und einer Denkmalschutzimmobilie ergeben sich diverse Unterschiede, die bei der Wahl unbedingt berücksichtigt werden sollten. Die Bestandsimmobilien überzeugen durch ihre Einfachheit. Meist sind sie vollständig renoviert und können direkt bezogen werden. Umbauten stellen häufig kein Problem dar. Außerdem ist der Eigentümer in der Gestaltung und Veränderung seines Objekts kaum eingeschränkt. Diese Freiheit lockt viele Kaufinteressenten. Die Bestandsimmobilien machen den größten Anteil der Immobilien aus. Eine starke Konkurrenz sind allerdings die Neubauten, welche die neuste Technik bereithalten können.
Ganz anders sieht das bei den Denkmalschutzimmobilien aus. Hier bekommt der Käufer für sein Geld vor allem eins geboten und das ist Einzigartigkeit. In einer Immobilie zu wohnen, wie sie sonst fast niemand hat, ist natürlich ein gutes Kaufargument. Wer Wert auf Individualität legt, der wird somit eher zu einem solchen Objekt tendieren. Allerdings sind die Umbaumaßnahmen häufig ein Problem. Gefühlt muss der Eigentümer für jede Kleinigkeit eine Genehmigung bei dem zuständigen Amt für Denkmalschutz einholen. Viele Kaufinteressenten schreckt es ab, dass sie ohne eine solche Genehmigung an ihrem Eigentum kaum etwas verändern können. Schließlich ist genau das häufig ein Grund, von einem Mietobjekt on ein Eigenheim zu ziehen. Die Erteilung der Genehmigung kann außerdem recht langwierig ausfallen. Spontanität sieht also anders aus. Da dies alles signifikante Nachteile sind, versucht der deutsche Staat den Kaufinteressenten die Denkmalschutzimmobilien auf eine andere Art und Weise schmackhaft zu machen. Deshalb sind viele Umbaumaßnahmen steuerlich absetzbar. Damit ist es möglich geworden, das Objekt (zumindest Innen) auf den neusten Stand zu bringen und den Staat daran zu beteiligen. Die Kosten dafür werden somit nicht alleine getragen. Dazu muss allerdings erwähnt werden, dass die Umbaukosten bei einer denkmalgeschützten Immobilie häufig auch merklich höher ausfallen als bei einer Bestandsimmobilie.

Letztendlich muss sich der Kaufinteressent somit entscheiden, ob er mehr Wert auf Individualität und Einzigartigkeit oder auf Unkompliziertheit und Freiheit legt.

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